¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Si se encuentra en una situación financiera difícil y no puede hacer los pagos mensuales de la hipoteca, podría encontrarse en peligro de pasar por el proceso de ejecución hipotecaria. El impacto negativo de una ejecución hipotecaria, que ocurre cuando un prestamista toma la propiedad de un propietario que no está haciendo los pagos requeridos, se extiende más allá de perder su casa y puede tener un efecto adverso a largo plazo en su puntaje crediticio .

Los parámetros varían de un estado a otro, pero ciertos eventos desencadenan una ejecución hipotecaria, como múltiples pagos hipotecarios atrasados.

El proceso de ejecución hipotecaria generalmente comienza si tiene un retraso de tres a seis meses en los pagos de su hipoteca. También puede activarse si no ha hecho ciertas cosas, como pagar los impuestos sobre la propiedad o mantener la casa, lo que podría incluir dejar que su seguro de propiedad caduque o descuidar la estructura de la casa.

Después de que el propietario de una vivienda se atrasa tres meses en los pagos de la hipoteca, el prestamista puede registrar un aviso público de que el propietario ha incumplido con su hipoteca y así iniciar el proceso previo a la ejecución hipotecaria. El prestamista envía por correo el aviso de incumplimiento, o litispendencia, según el estado, al propietario, quien tiene un período de gracia de otros tres meses para actualizar la hipoteca o llegar a un acuerdo con el prestamista. Después de esos tres meses, el prestamista puede publicar durante 21 días (con variaciones según el estado) un aviso de venta fiduciaria y vender la casa en subasta.

Una vez que un prestatario está en mora, su prestamista puede iniciar uno de los tres tipos diferentes de ejecuciones hipotecarias.

Una ejecución hipotecaria judicial está permitida en todos los estados y requerida por algunos. El prestamista inicia el proceso presentando una demanda ante el sistema judicial. El prestatario luego recibe un aviso exigiendo el pago y tendrá 30 días para entregar el pago para evitar la ejecución hipotecaria. Si el prestatario no paga, la propiedad se venderá en una subasta realizada por un tribunal local o la oficina del alguacil.

Una ejecución hipotecaria con poder de venta (o ejecución hipotecaria legal) está permitida en muchos estados, siempre que la hipoteca incluya una cláusula de "poder de venta". En este escenario, el prestamista enviará avisos exigiendo el pago después de que el prestatario esté en mora. Si el prestatario no paga dentro de un período de espera establecido, la compañía hipotecaria procederá con una subasta pública. Las subastas de ejecuciones hipotecarias no judiciales aún pueden estar sujetas a revisión judicial para garantizar procedimientos legales adecuados.

Una ejecución hipotecaria estricta , permitida en un número limitado de estados, implica que el prestamista presente una demanda contra el propietario. Si el propietario no puede pagar dentro de un período de tiempo determinado por el tribunal, el titular de la hipoteca se hará cargo de la propiedad directamente. Estos tipos de ejecuciones hipotecarias generalmente ocurren solo si el monto de la deuda excede el valor de la propiedad.

Con la advertencia de que las leyes estatales y las situaciones individuales varían, aquí hay una visión general de lo que necesita saber sobre cómo navegar el proceso de ejecución hipotecaria.

Comuníquese con su administrador de préstamos a la primera señal de problemas

Cuando se encuentre atrasado en su hipoteca , lo primero que debe hacer es comunicarse con su administrador de préstamos. Explique por qué tiene problemas para hacer los pagos de su hipoteca y pregunte qué opciones podrían estar disponibles.

Según su situación y el motivo de sus problemas financieros, podría ser candidato para la indulgencia , que le permite omitir uno o dos pagos de la hipoteca y agregar el monto al saldo de su préstamo. El administrador del préstamo podría considerar ofrecer indulgencia si el problema fue una sola vez y usted necesita un poco de espacio para respirar, siempre que sus ingresos y gastos sean lo suficientemente estables como para que pueda ponerse al día.

préstamo pagando el saldo atrasado (más los cargos y multas), es posible que su historial crediticio ya esté dañado. Cada pago atrasado o perdido puede afectar negativamente sus puntajes de crédito.

Desafortunadamente, una ejecución hipotecaria permanece en su registro con las tres agencias de crédito a nivel nacional durante siete años. Sin embargo, el impacto negativo de una ejecución hipotecaria disminuye con el tiempo. Según otros elementos de su historial crediticio y el tipo de prestamista hipotecario, es posible que incluso pueda calificar para un nuevo préstamo hipotecario tan pronto como dos años después de que se complete la ejecución hipotecaria.

Fuente: EQUIFAX